¿Comprar o alquilar?

Posted by / 28 noviembre, 2013 / Categories: Sin categoría / 0 Comments

¿Comprar o Alquilar?

Mayid Sáder Neffa

Para una persona o para una familia, la compra de su vivienda puede suponer la inversión más importante de su vida.

Es común escuchar argumentos a favor o en contra de la compra de un inmueble así como de alquilarlo. Generalmente cuando una persona cuenta con los fondos o el crédito para la vivienda los inmuebles están en valores altos y cuando están baratos dicha persona no cuenta ni con el crédito ni con el dinero disponible.

Los que argumentan a favor de la compra, generalmente consideran que alquilar es tirar el dinero, en el entendido de que comprar es mejor opción que alquilar. Argumentan sobre la seguridad que le proporciona tener un techo propio, sin preocuparse de que el propietario no le renueve el contrato o le incremente el alquiler, y una vez pagada la hipoteca su familia estará protegida si vienen tiempos malos. No padecerá el problema de pagar un alquiler cuando se jubile y sus ingresos sean menores. Y si la casa es suya, podrá hacer las reformas que desee o decorarla como quiera.

Los que argumentan a favor del alquiler consideran que alquilando una persona o familia puede elegir de forma más libre donde vivir, una vivienda en propiedad traba mucho a sus dueños, los que no se sentirán con la misma libertad si tienen que cambiar de residencia por razones familiares o laborales. Si no logra vender la casa con facilidad, se verá obligado a hacerlo por debajo de sus expectativas o tendrá que pagar dos hipotecas o una hipoteca y un alquiler. Muchos pierden buenas oportunidades en su carrera profesional por carecer de movilidad geográfica.

En este artículo analizaremos que opción (entre alquilar y comprar) hubiese sido la más eficiente en términos económicos. Para el análisis se supusieron dos alternativas, adquirir la vivienda por medio de un un crédito hipotecario a 15 años en 1997  y la segunda, haber alquilado en el mismo período y haber invertido el pago inicial durante 15 años. Todos los argumentos descriptos en los primeros párrafos no fueron incluidos en este análisis, no obstante son aspectos cualitativos que deben introducirse en la decisión.

El mercado de alquiler de vivienda en Uruguay evidencia oscilaciones marcadas que obedecen a cambios en el nivel de actividad de la economía, el empleo y el ingreso de los hogares. Cuando hay más empleo, mejores ingresos y más crédito disponible, aumenta la demanda por vivienda y cuando disminuye, desciende. A su vez, la oferta de la nueva vivienda depende de factores de más largo plazo como son las condiciones de créditos para los desarrolladores inmobiliarios, la tasa de interés y de disposiciones de política pública sectorial. Para citar un ejemplo, en la década del noventa el Banco Hipotecario era el mayor financiador de la construcción de la nueva vivienda mientras que en la actualidad dicho Banco no financia la producción de vivienda.

De la conjunción de estos determinantes (oferta y demanda), es que se forma el precio del alquiler. En los últimos años de los noventa se mantuvo equilibrado en unidades indexadas, cayó en la crisis de 2002-2003 y a partir del año 2004 no ha parado de crecer (ver Gráfica 1).

Gráfica 1. Índice del valor del Alquiler expresado en Unidades Indexadas

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Supuestos

Para el análisis se supusieron las siguientes alternativas:

–   Alternativa 1. Una familia compra en 1997 un apartamento en pocitos de dos dormitorios a 60.000 dólares y que gasta en su mantenimiento 3000 dólares por año (fondo de reserva, Impuesto de Primaria, Contribución Inmobiliaria, etc.). Cuenta con 18 mil dólares de ahorros propios para la entrega inicial y adquiere un crédito a 15 años en UI con una tasa de interés del 6%[1]. En febrero de 2012 culmina el pago de la hipoteca y vende el apartamento.

–   Alternativa 2. Una familia alquila una vivienda en Pocitos en 1997 a un valor de 4000 pesos por mes e invierte el equivalente en UI de 18 mil dólares (253.125 unidades indexadas) a un interés de 1% durante 15 años. El valor del alquiler se actualiza mes a mes según el valor estimado por el INE.

Las dos alternativas fueron contrastada a través del cálculo del Valor Actual Neto, siendo la tasa de descuento la variación mensual media de la UI en los quince años comprendidos entre marzo de 1997 y febrero de 2012.

Resultado

En los 180 meses que comprenden el ejercicio simulado, la opción del alquiler fue sensiblemente más barata que la del crédito (ver Gráfica 2). No obstante en el último mes de análisis, la familia que optó por la alternativa 1 cuenta con un inmueble tasado entre 160 y 180 mil dólares mientras que la familia que optó por la alternativa 2 (alquiler) cuenta únicamente con las 254.890 Unidades Indexadas (el equivalente a los 18 mil dólares del año 1997). O sea, la opción de alquiler tiene un desembolso mensual menor que la compra a crédito pero la familia que compra a crédito tiene un activo que se valoriza año tras año, o sea, tiene un ahorro implícito (ver Gráfica 3).

Gráfica 2.        Gastos mensuales de las dos alternativas

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El Valor Actual Neto de las dos alternativas se iguala si el valor de venta del apartamento es de 172.500 dólares. Si el apartamento se vende por debajo de este valor, la opción de alquiler es más eficiente en términos económicos y viceversa.

Gráfica 3. Ahorro Final de la familia según las diferentes alternativas. Cifras en dólares corrientes.

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[1] En el cálculo se contemplaron los gastos de la hipoteca (honorarios y montepíos notariales) y el seguro de vida del deudor por el total del período del crédito.

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