Precio de la Tierra en Uruguay

Posted by / 28 agosto, 2013 / Categories: Sin categoría / 0 Comments

¿PORQUÉ SIGUE CRECIENDO EL PRECIO DE LA TIERRA?

Mayid Sáder Neffa

Indudablemente el precio de la tierra tiene que guardar algún tipo de relación con la rentabilidad esperada del negocio que se activa sobre ella. También es dable esperar que dicho valor guarde algún vínculo con la valorización esperada del activo frente a una moneda dada. Este último concepto consiste en que los agentes (personas y empresas) utilizan la moneda como reserva de valor para  un futuro mediato (Euro, Dólar, Yen, etc.) y esta se produce bajo criterios político-técnicos mientras que la tierra es finita por donde se la mire e intervenir en dicho mercado desde la política pública es más complejo que incrementar la base monetaria e influir sobre la oferta de dinero. Otro factor que favorece el aumento del valor de la tierra conforme pasan los años es el concepto de cambio técnico, en el sentido de que cualquier innovación que aumente la productividad de la hectárea (semillas transgénicas, riego, etc.) o que le introduzca una nueva demanda derivada (agrocarburantes, urbanización)  instantáneamente hace aumentar su valor.

Gráfica 1. Precio de la tierra en Uruguay.

Dólares por hectárea

 agosto1

Fuente: elaboración propia en base a datos de la DIEA-MGAP.

Frente a esta diversidad de variables que reciben estímulos desde acciones de políticas monetarias, paradigmas tecnológicos y productivos, proyecciones de demanda de alimentos, de biocombustibles y de biofármacos; el precio de la tierra no ha parado de crecer en Uruguay y en el mundo. El lector puede apreciar tres gráficas donde se describe el comportamiento del precio de la tierra en diferentes países (USA, Brasil y Uruguay).

Una pregunta que surge entonces es, ¿hasta donde puede crecer? En realidad, tendencialmente seguirá creciendo conforme haya inflación y las monedas pierdan poder frente al conjunto de bienes consumidos. No obstante lo anterior, es probable que frente a incrementos de la tasa de interés con un escenario de restricción monetaria el precio de la tierra evidencie caídas. Es así cómo en los primeros años de la década del ochenta, a raíz de cambios en la política pública monetaria en Estados Unidos que incrementó fuertemente la tasa de interés de referencia (Plan Voelcker[1]) el precio de la tierra disminuyó un 20% en pocos años (ver Gráfica 3).

Grafica 2. Precio de la tierra ganadera en Brasil

Dólares por hectárea.

agosto2

Fuente: FGV

Gráfica 3. Precio de la tierra en USA.

Dólares por acre

agosto3

Fuente: USDA-NASS

Una alternativa para valuar la tierra agropecuaria es conforme a las renta que se obtiene por ella. Es así que se calculó una valuación de diferentes tipos de tierras según sus aptitudes productivas (agrícolas y ganaderas) en Uruguay. Esta valuación fue realizada teniendo en cuanta que la tierra recibe una demanda derivada como activo productivo (ecuación 1) y una demanda derivada como como activo de inversión (ecuación 2). En estas dos alternativas se supuso ingresos perpetuos para relevar el precio del bien. Las ecuaciones utilizadas fueron las siguientes:

agostoec1

En donde PT es el precio de la tierra, FF es el valor de largo plazo del flujo de fondos y WACC[2] es la tasa de descuento.

agostoec2

En donde PT es el precio de la tierra, A es el valor del arrendamiento neto de impuestos, y el factor de descuento incorporado tiene en cuenta el tipo de interés real −neto de impuestos− de inversiones alternativas de igual riesgo (i), la tasa de depreciación (δ) y la expectativa de variación de los precios de la tierra entre t y t+n.

A su vez, para calcular los ingresos por rentas (valor del arrendamiento) como del margen bruto (antes del pago de renta) fueron utilizados datos de la Dirección de Estadísticas Agropecuarias del MGAP. Asimismo, se estableció un valor de tasa de oportunidad (WACC[3]) que en este caso fue de 8,6%.

El cuadro 1 describe el valor de los campos utilizando las metodologías antes descriptas.

Cuadro 1. Valuación de los campos ganaderos y agrícolas

Producción

Precio Demanda Productiva

Precio Demanda Inversión

 

Dólares por ha

Dólares por ha

Ganadería

1790

1490

Agricultura de secano

9000

7566

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la DIEA y entrevistas a informantes calificados

Probablemente estos fundamentos son los que sostienen los actuales valores de la hectárea en Uruguay y que difícilmente bajen en el largo plazo. Si podrán tener oscilaciones de corto plazo, probablemente ocasionadas por shock provenientes desde las políticas monetarias y financieras como las descriptas en la gráfica 3 en Estados Unidos.

Es lógico pensar que estas dos formas de estimar la formación del precio de la tierra estén correlacionadas. En el caso de la demanda productiva, las variables centrales estarán dadas por el valor del margen bruto (productividad y precios) y el valor de la tasa de descuento. En el caso de la demanda por inversión, las variables centrales estarán dadas por la apreciación de la tierra, la tasa de interés y el arrendamiento.


[1] Presidente de la FED entre 1979 y 1987

[2] Weighted Average Cost of Capital (WACC)

[3] Weighted Average Cost of Capital (WACC)

 

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