Sector inmobiliario en Estados Unidos

Posted by / 28 junio, 2013 / Categories: Sin categoría / 0 Comments

SECTOR INMOBILIARIO EN ESTADOS UNIDOS

¿RECUPERACIÓN TRANSITORIA O PERMANENTE?

Mayid Sáder Neffa

 

Domingo tras domingo llama la atención la promoción de venta de nuevos desarrollos inmobiliarios en Estados Unidos con páginas destacadas en los medios de prensa más leídos en Uruguay.

Estos desarrollos inmobiliarios contrastan con lo vivido hace cuatro años atrás cuando el sector inmobiliario en Estados Unidos estaba viviendo su peor crisis después de la de 1930. La caída en la crisis de 2008 parecía que no tenía límites. Después de haber alcanzado un valor máximo de 92 en 2007 el “Dow Jones U.S. Real Estate Index” cayó a valores cercanos a 12 en marzo de 2009. Más acentuado fue el caso del “URE” que de un máximo del 400 en febrero de 2007, cayó a 10 en marzo de 2009. O sea, en menos de dos años algo que valía 400 llegó a valer 10. Que el lector saque sus propias conclusiones sobre la magnitud de la crisis.

 

Gráfica 1. “Dow Jones U.S. Real Estate Index” 2000 – 2012

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Fuente: elaboración del autor en base a Bloomberg

 

Sector Inmobiliario en Estados Unidos

 

A partir del año 2010, el sector se ha ido reactivando, ha vuelto a contribuir al crecimiento en Estados Unidos, han mejorado las ventas y los precios. No obstante lo anterior hay detalles en los datos que cuestionan la solidez esta mejora, la que podría tratarse de una nueva burbuja o ilusión. El problema de fondo que llevó a que las condiciones fueran propicias para una burbuja subsisten. Los tipos de interés están estancados en el 0% desde diciembre de 2008 y en el corto plazo no hay evidencia que cambie la actual coyuntura. El banco central de Estados Unidos está firmemente comprometido con mantener la abultada liquidez el tiempo que haga falta, lo que servirá para mantener barato el precio del dinero a largo plazo.

 

El valor de la vivienda se sitúa un 30% por debajo del máximo de 2007 (Ver Gráfica 2). A su vez el último indicador que publica Standard & Poor’s y Case Shiller muestra un cambio de tendencia con crecimiento. Los precios en las 20 mayores ciudades de Estados Unidos están un 8% más altos que hace un año, lo que representa la mayor mejora anual de los últimos 7 años (junio 2006), cuando el sector inmobiliario estaba en su momento de mayor auge antes de la caída.

 

Gráfica 2. Evolución del precio de la vivienda en relación al IPC y respecto al promedio histórico.

 

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Fuente: elaboración del autor en base aL BIS y el BLS

 

En lo que respecta a la actividad inmobiliaria, si bien se encuentra en niveles históricamente bajos, está creciendo a buen ritmo. En Estados Unidos se considera como equilibrio de largo plazo, la venta de 700.000 viviendas anuales. En marzo del presente año se encontraban en valores cercanos a las 420.000, un 13% de incremento respecto al mismo período de 2012. Otro dato importante es el incremento de los valores en los títulos de bolsa de las compañías constructoras, con aumentos del 50% y 75% en el último año (Toll Brothers, DR Horton, Meritage Homes, etc.). Paradigmáticamente el valor de las acciones del sector construcción fueron las que más crecieron, dejando atrás a las tecnológicas.

 

El desempleo ha disminuido y la relación del precio de la vivienda respecto a los ingresos ha vuelto a los estándares de antaño (Ver Gráfica 3).

 

¿Quién compra?

 

La pregunta que sigue es ¿quien comprará estas viviendas? O mejor aún, ¿ quién las consumirá? ¿las compras las hacen propietarios que quieren ocupar las viviendas o inversores que están esperando el incremento de precios?

 

Un dato poco auspicioso es que se estima en 2,2 metros cuadrados las propiedades morosas o en tránsito de desalojo. Este inventario que cifra más de 5 veces las ventas del último año es un riesgo a considerar. Estos, en gran medida dependen de decisiones bancarias y estas de la política monetaria que se describió en el tercer párrafo de este artículo. El aumento del precio de la vivienda hace que más deudores prefieran pagar sus deudas por que el valor de esta se acerca al valor de la hipoteca. Este dato se contrasta con el 20% de propietarios cuya deuda es mayor que lo que podrían percibir si vendieran la vivienda. En Estados como Florida, dicha proporción llega al 40%.

 

Gráfica 3.              Precio de la vivienda en relación al ingreso

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Fuente: elaboración del autor en base aL BIS y el BLS

 

Paralelamente con lo anterior, el sector financiero que lentamente se está recuperando, es muy cauto a la hora de otorgar nuevos créditos hipotecarios. Por esta razón una gran cantidad de operaciones se está realizando en efectivo. Miami y sus alrededores concentran un 60% de las transacciones en efectivo debido a compras de extranjeros. La apreciación de las monedas en gran parte de América Latina y el Caribe ha llevado a que la brecha del precio del metro cuadrado de estos países respecto al precio del metro cuadrado en Miami sea cada vez menor. Aunque estos compradores tienen mayormente un perfil inversor más que un perfil de usuario de la vivienda.

 

Esto último puede explicar, aunque sea en parte, la estrategia de marketing de los desarrollos inmobiliarios descriptos en el primer párrafo. Los desarrolladores inmobiliarios se están posicionando ante un nuevo público objetivo, un público inversor perteneciente a países en desarrollo. Lo cierto es que la recuperación del sector se está dando en Estados Unidos aunque con cimientos débiles.

 

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